【知らないとヤバい】賃貸を退去するときに注意すべき経年劣化とは？

賃貸物件を退去する際に、気になるのが部屋に付いた汚れや傷が、経年劣化で済むのかという問題。

経年劣化と判断されれば費用を払わなくて良いですが、原状回復義務を課されると追加で費用を払わなくてはならない場合も考えられます。

そこで今回は賃貸物件における経年劣化と原状回復義務について解説していこうと思います。

原状回復義務について国土交通省がガイドラインにまとめているので、それに従って解説していきます。

経年劣化と原状回復とは？

　経年劣化とは

経年劣化とは、使用する時間に比例して生じる劣化のことです。例えば、長年日光に当たっていると壁や床が色褪せたり、風や湿気によってゴムやネジが傷んだりします。このように何もしていなくても時間の経過とともに自然と劣化していくことを経年劣化と言います。

ここでもうひとつ合わせて覚えていて欲しいのが、通常損耗です。通常損耗とは普通に生活しただけで生じる傷や汚れのこと。例えば、ベッドやソファなどを置くとできる床やカーペットの凹みや、冷蔵庫やテレビなどの裏にできる壁の電気焼けなどは、一般的に通常損耗に該当します。

国土交通省のガイドラインでは、これらの経年劣化と通常損耗によってかかる費用は原則として大家さん（貸主）が負担するものとしています。そのため、経年劣化または通常損耗と判断された場合には、退去時に費用を追加で支払う必要はありません。

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　原状回復とは

原状回復義務とは、賃貸住宅を借りてから生じた損傷を回復する義務のことを言います。国土交通省のガイドラインでは以下のように定められています。

貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による消耗・既存を復旧すること

つまり、原状回復とは故意的または不注意で作ってしまった傷や汚れを借り主自ら修繕しなければなりません。例えば、家具を移動させるときにできてしまった傷、飲みこぼしを放置してできたシミ、掃除をしなかったためにできたバスやトイレの水垢やカビ等は原状回復義務に該当します。

また先ほど、ピンや画鋲の穴は通常損耗に該当すると言いましたが、釘やネジなど下地ボードの張り替えが必要な穴の場合は、原状回復義務に該当する可能性があるため注意してください。

　経年劣化と原状回復の関係

それでは原状回復と判断された場合には、その費用はどのように支払えばよいのでしょうか。

ここで経年劣化と原状回復の関係が重要になってきます。というのも、原状回復費用は既に賃料として支払っている経年劣化と通常損耗分を差し引いて考えるからです。

上記のとおり、原状回復費用は借主が全額負担するというわけではありません。原則として経年劣化と通常損耗分を既に支払っている賃料から差し引かれます。そこで、支払っていた敷金よりも、原状回復の費用が安ければ返還され、高ければ追加請求される、という仕組みです。

特に気を付けたいところ

これまで述べてきたように、経年劣化と原状回復どちらに判断されるかは重要なポイントになってきます。そこで次は、経年劣化しやすい場所や見るべきポイントを見ていきましょう。

　フローリング

ワックスの剝げ落ちや、家具を置いていたことによる凹みは、経年劣化または通常損耗の範囲になります。

一方で椅子で引いてできた傷や、何かを落としてできた深い傷、汚れや飲みこぼしの放置によるカビや変色などは原状回復義務に該当します。

　クロス

ポスターやカレンダーなどによる変色や画鋲の穴は、経年劣化または通常損耗の範囲になります。

エアコンからの水漏れ放置によるカビや、子供の落書き、タバコやペットによる汚れや臭いは原状回復義務に該当します。

　キッチン・トイレなどの水回り

トイレや浴室は経年劣化の対象になります。そのため、トイレの壁や浴室の黄ばみ、パッキンの故障などは経年劣化または通常損耗の範囲内です。

一方で油汚れや水垢・湯垢、カビなどは現状回復義務に該当する場合があります。その判断基準は、その汚れが一般的な範囲かどうかであり、目視してひどい場合は原状回復義務に該当します。

経年劣化に関するトラブルになったら...

賃貸物件を退去する際に、原状回復義務が課された場合、高額請求になることも考えられます。そのような額に疑問を感じた場合は、迷わず以下の行動を取りましょう。

　①まずは不動産屋に確認

退去時に渡される見積書に疑問を感じた場合は、まずは不動産屋に確認してみましょう。不動産屋も人間です。何か見落としがあったり、経年劣化に関する知識不足がないとも言い切れません。

国土交通省のガイドラインと入居時の契約書を確認し、内容や項目に矛盾がある場合には、しっかりと明記しておきましょう。

　②消費者生活センターに連絡

いきなり消費者生活センターに連絡すると、余計なトラブルになりかねないので慎重に行いましょう。まずは不動産屋に確認することが先ですが、それでも対応してくれない場合には消費者生活センターに問い合わせてみると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。退去時には経年劣化と原状回復の判断は非常に重要になります。原状回復義務を課され、無駄な出費にならないよう、日ごろから「借りているもの」という意識を持ち、部屋を綺麗に保っておくと良いかもしれません。